СНИЖАТЬ НЕЛЬЗЯ ДЕРЖАТЬ

Если цены на аренду не упадут, говорят арендаторы, Обнинск ждет волна потрясений. Владельцы же недвижимости не желают слышать их жалобы. Во всяком случае, пока.

Аренда коммерческой недвижимости сегодня встала в ряд первейших вопросов выживания, и для Обнинска — особенно. Как-никак, у нас зарегистрировано 5 000 предприятий самых разных форм собственности, 2 500 из них реально работают, и это не считая чэпэшников. И всем нужна крыша над головой — производственные помещения, офисы, торговые площади… Не имея этой крыши, малый и средний бизнес города не сможет работать — на улице окажутся тысячи людей.
Для справки — только в малом бизнесе города трудятся 42% занятого населения.

Стоимость арендной платы в Обнинске — величина постоянная и непостоянная одновременно. Постоянная — в смысле того, что кризис не повлиял на ее величину, а переменная — в зависимости от использования площадей, что, в общем-то, понятно. Торговая площадь обходится около 1 200 руб. в месяц за квадрат. Естественно, крупные магазины платят меньше — за «опт». А мелкие торговые точки — больше, до 2 000 руб. Офисы обходятся в 800-900 руб. Производственные площади — от 200 до 500 руб.
Муниципалитет предлагает существенно меньшие ставки — 150 руб. Но помноженные на коэффициенты. Чем более выгоден, на взгляд муниципалитета, бизнес, тем коэффициенты выше. Цены по сравнению с 2008 годом стоят, что называется, стеной.
А вот в Москве, на которую Обнинск, чуть что, равняется, все совсем не так. Так, с сентября прошлого года цена аренды на офисы класса В упала на 67%, а на офисы класса А — в 2,35 (!) раза (данные экспертов Jones Lang LaSalle).

Беда в том, что за съемную площадь приходится платить немалые деньги, которые сегодня, в кризисных условиях, многие арендаторы найти просто не в состоянии. Скажем, квадратный метр офисной площади в Обнинске обходится нанимателю в среднем в 800-900 рублей в месяц. Это без учета коммунальных платежей. И многие арендаторы уже начинают ставить вопрос ребром: если цены в ближайшее время не снизятся, причем солидно — на 40-50%, то мы будем вынуждены съезжать.
Куда съезжать — непонятно. По сути дела, разговор идет о закрытии бизнеса как такового. Со всеми, как говорится, вытекающими последствиями. Финансовыми, социальными и пр.

Банки пытаются продать заложенную коммерческую недвижимость — у ее владельцев нет денег расплатиться за кредиты. И самый знаменитый в этом списке — деловой центр на Маркса, 70, самый тягучий долгострой Обнинска, об истории которого можно написать целую сагу. Реконструкцию здания затеяли еще в начале 90-х. Потом рабочие не раз покидали стройплощадку и возвращались на нее. И вот в прошлом году горожане уже ждали, что наконец-то перед центром перережут красную ленточку — так, во всяком случае, обещалось в прессе. Однако этому так и не суждено было случиться — сегодня здание распродают как залоговое имущество банка. Реализовать пытаются сразу все здание, а это ни много, ни мало — более 10 тысяч квадратных метров. Переговоры ведутся сразу с несколькими фирмами — как обнинскими, так и московскими, но официально цены продажи никто не объявляет — она договорная. Что будет после продажи, если она состоится, большой вопрос. Найти арендаторов на новые площади сегодня очень сложно — это всероссийский тренд.

Низы не могут
От Москвы до самых до окраин рынок коммерческой недвижимости за последние месяцы изменился неузнаваемо. Если прежде арендаторы сбивались с ног в поисках площадей, платили брокерам за подбор помещений, то теперь ситуация поменялась с точностью до наоборот. Нынче именно арендодатели охотятся за клиентами и платят посредникам за их поиск.

В столице только за январь цены упали, по оценкам экспертов, на 40%. В Сибири этот показатель — около 30%. А эстонцы вообще поразили рынок невиданным know how — здесь недвижимость сдается бесплатно. И ее владельцы объясняют свое решение очень просто: содержать квадратные метры безумно дорого, пусть, если по-другому не получается, арендатор будет платить хотя бы за коммуналку. Такие договоры заключаются на год-два. А потом, говорят эстонцы, посмотрим, что будет.

Но Обнинск — город особенный. Арендные цены коммерческой недвижимости у нас замерли на стабильной отметке. Например, торговые площади стоят около 1 200 руб. в месяц, если речь идет о более-менее крупных магазинах, и 2 000 — для торговых точек. Офисы, как уже говорилось раньше, около 800-900 рублей. Производственные помещения — от 200 до 500 рублей. Плюс коммуналка.

Муниципальная аренда существенно дешевле. Правда, и состояние муниципальной недвижимости обычно куда хуже коммерческой, вдобавок ремонт ложится на плечи самих арендаторов. Арендная же ставка — 150 руб. Но она умножается на целый ряд коэффициентов — как повышающих, так и понижающих — в зависимости от вида деятельности, местонахождения и т.п.
Так, производство поощряется более низкими арендными ставками, а торговля облагается повышенными. Что, в общем-то, справедливо.
В 2009 году впервые за несколько последних лет муниципальная ставка не изменилась, до этого она росла, и очень существенно. Такое замораживание в имущественном комплексе администрации города рассматривают как поддержку бизнесу. Но многие арендаторы имеют совсем иную точку зрения.

«В Обнинске все смотрят на власть, — говорит Олег Колесников, владелец сетей продуктовых магазинов «Родной» и «Букет». — В кризисных условиях она не пошла на снижение арендных ставок. Более того, для торговли, которая вносит основной арендный вклад, введен новый повышающий коэффициент. И владельцы коммерческой недвижимости приняли этот мессидж: раз власть стоит твердо, не уступим и мы.
А между тем чудес не бывает, и кризис не обошел город. Обороты у бизнеса снизились, и многие предприятия поставлены за грань выживания. Они уже урезали все мыслимые расходы, а аренда в Обнинске общему тренду почему-то не подчинилась.
Не надо иметь семи пядей во лбу, чтобы прогнозировать: если ситуация коренным образом не изменится в течение ближайших двух-трех месяцев, если девелоперы не обрушат свои ставки на 40-50%, то они останутся без арендаторов — у нас начнется массовый исход бизнеса. Для горожан это означает потерю огромного количества рабочих мест, для города — серьезную безработицу. Ждать такого развития ситуации я бы не стал. Власть должна работать на опережение».

Особые условия для своих клиентов обеспечивают бизнес-инкубаторы. Предлагая льготные цены, они предоставляют не «пустые стены»: помещения отремонтированы, проведен телефон, Интернет. По желанию арендатора офис может быть оборудован мебелью и компьютерной техникой, при этом дополнительных расходов арендатор не несет. Правда, и круг компаний, которые могут «поселиться» в инкубаторе, ограничен. «Льготные арендные условия мы предлагаем только инновационным компаниям, — рассказывает директор бизнес-инкубатора ОЦНТ Алина Цепенко. — Настроение у руководителей фирм, которые уже работают с нами, нормальное. Жалоб к нам не поступало. Конечно, есть недовольство по поводу возрастающих коммунальных платежей. Но как-то повлиять на это мы не в силах».

Верхи не хотят
Владельцы же коммерческой недвижимости намерены стоять до конца. Мы пообщались со многими девелоперами, и все признали: да, жалобы от арендаторов на невозможность платить есть, да, есть уже и задержки платежей. Но уходить пока никто не уходит. И пока этот процесс не запущен, снижать плату они не будут.

«Ко мне уже поступило немало просьб об уменьшении аренды, — говорит Альберт Айрапетян, владелец холдинга «Обнинск ТВ» и крупный региональный девелопер. — Причем просят об огромных скидках — до 40%. С уверенностью могу сказать: о таком падении и речи быть не может. Думаю, с учетом кризисных явлений, через 3-4 месяца арендная плата по городу действительно может снизиться, но не больше чем на 10-20%.
Да, вероятно, из-за невозможности платить уйдут мелкие фирмы — их место займут другие. А крупные арендаторы — останутся».

На наш вопрос, не является ли закрытие «Самохвала» на Гагарина (это здание принадлежит компании Айрапетяна) первым серьезным звонком, Альберт Михайлович сказал: «Да, магазин на Гагарина, 45 закрылся, но проблемы у этой сети возникли гораздо раньше. К тому же площади уже не пустуют — подписан арендный договор с торговой сетью «Второй дом». Что же касается «Самохвала» на Курчатова, он продолжит работать — мы не намерены разрывать отношения с этой компанией».

Москва нам поможет?
К слову, девелоперы тоже переживают сегодня не самые лучшие времена. Еще год-два назад строительство и сдача в аренду бизнес-недвижимости было архиприбыльным делом.
Но что сегодня? На новые площади арендаторов не дозваться.
Вот и в бизнес-центре «Обнинский» площади продолжают пустовать, несмотря на то, что цены уже упали ниже плинтуса. Сейчас аренда торгово-офисных квадратных метров предлагается по 200 рублей — но желающие все равно не находятся, и в откровенных разговорах владельцы признают, что готовы идти чуть ли не на эстонский вариант — отдать за коммуналку, платить дальше за содержание больше нет сил.

При этом Обнинск, чуть что, кивает на Москву. Мол, если у нашего бизнеса кишка тонка, придут москвичи и за все заплатят. И основания так говорить есть — не случайно здесь поселились «Компасы», «Пятерочка», «Копейка» и т.д. Правда, произошло все это в богатые докризисные годы, когда Москва буквально лопалась от денег. Сегодня же реалии совсем иные.

Так, еще в первом квартале этого года должен был открыться торгово-развлекательный комплекс «Триумф Плаза» на Маркса. И какому обнинцу этого не хотелось бы! Бассейн, аквапарк, боулинг, сеть кинотеатров, магазины, кафе… Но даже беглый взгляд на стройку говорит об иллюзорности прежних планов.
В компании «Русский дом» (девелопер проекта) нам сообщили, что пришлось отодвинуть дату ввода здания в эксплуатацию до ноября. Вместе с тем свои позиции там расценивают достаточно оптимистично: осталось сдать в аренду всего 30% площадей.
Причем ориентация идет на Москву: «7-й континент», «Каро-фильм», «Сбарро», «Спортмастер», «М-Видео». Это так называемые якорные — основные — арендаторы. Они даже заявлены на официальном сайте комплекса.

Но сами арендаторы, с которыми мы связались, не пожелали комментировать свое участие в обнинском проекте. Разве что в «Сбарро» сказали: планы арендовать площади в «Триумф Плазе» прежде действительно были, но сейчас более конкретной информации пока нет.
Из этих отрывочных сведений, зашторенных «коммерческой тайной», очень сложно склеить целостную картину. Но уповать на Москву стопроцентно вряд ли стоит.

«Москва таких денег не заплатит, — уверен Олег Колесников. — Там нет лишних финансов, как это было год назад. К тому же давайте зададимся вопросом: а что нужно московским компаниям? Ответ простой — только прибыль. Сможет ли Обнинск обеспечить ее в нужном объеме? Сомневаюсь. Как вы думаете, почему MacDonalds не открывает у нас свой фаст-фуд? Да просто город не даст нужного оборота!»

На производстве
Если же говорить о производственных площадях, они, естественно, попадают в совершенно другую ценовую категорию. Например, за квадратный метр аренды помещения в Муниципальной промышленной зоне придется заплатить около 200 рублей. Но очереди из желающих, как признаются арендодатели, не стоит. Стоит само производство — вот в этом и причина.

«Мне кажется, у нас ситуация просто недооценивается, — говорит Игорь Каледин, руководитель компании «Антарес-Обнинск», одного из лидеров региона на рынке производства пластиковых окон. — Когда говорят, что у нас есть прочная подушка безопасности, что через парутройку месяцев мы выйдем из кризиса, это все иллюзии. Работая в производственной компании, могу сказать: люди пока еще очень плохо представляют глубину кризиса. Пустые офисы и заводские цеха — вполне реальная картина. Снижение арендной платы могло бы каким-то образом помочь бизнесу, но оно не станет спасением. Тут нужны более серьезные меры».
Какие? На этот вопрос, пожалуй, сегодня никто не знает ответа.

Отдел публицистики,
Газета «Новая среда+», № 4 (18) 18 февраля 2009 года